Покупаете квартиру. Что необходимо сделать, чтобы упущенная во время сделки мелочь не обернулась крупной неприятностью в будущем. На что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Проверка правоустанавливающих документов на квартиру
Если вас заинтересовала квартира на вторичном рынке, то начинать нужно с проверки документов, на основании которых возникло право собственности продавца. Наиболее распространенные варианты – договоры купли-продажи, мены, дарения; реже – вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве на наследство, договор ренты. Важно убедиться, что эти документы не содержат признаков подделки, подчисток и т. п. Если в тексте есть исправления, они должны быть удостоверены подписями всех сторон договора. Если договор удостоверен нотариусом, то исправления скрепляются печатью и подписью нотариуса.

Проверьте факт надлежащей государственной регистрации договора.Если в документах, на основании которых возникло право собственности, прописаны условия, несоблюдение которых является основанием для расторжения сделки, убедитесь в том, что эти условия выполнены. Таким условием может быть, например, обязательство покупателя (который, взаимодействуя с вами, уже выступает как продавец) выплатить стоимость квартиры спустя некоторое время после заключения договора. В случае неисполнения данной обязанности договор может подлежать расторжению».

Существенный момент: если вы обнаружите, что квартира была кому-то подарена или завещана по наследству (при этом ее новый собственник не является родственником), и вскоре после этого новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то такой факт должен вас насторожить.

Проверка истории квартиры
Попросите у собственника выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок, иных обременений), начиная с 1998 года, то есть с момента создания Росреестра.
Если из этой выписки, как вариант, вы можете увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя. В этом случае нужно насторожиться и лучше поискать более адекватный объект недвижимости.

Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в споре или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите наличие каких-либо споров, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.

В соответствии с Гражданским Кодексом РФ максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.
Нередко бывает, что квартира не числится в ЕГРН. Это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая».

Проверка качества квартиры
Спросите у собственника документы БТИ на квартиру. Они необходимы, чтобы проверить, соответствует ли качество квартиры документам: существуют ли в ней несогласованные в законном порядке перепланировка или переустройство. Согласно статье 26 ЖК РФ, практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность. Незаконным считается любое переоборудование квартиры, на которое не получено разрешение соответствующих органов.

Проверка продавца
Обязательно удостоверитесь в личности самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС.

Особую осторожность и внимательность нужно проявлять в случае, если договор подписывает представитель продавца по доверенности. Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица, что он вправе подписывать, в частности имеет ли право получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски.

Особый вопрос возникает при установлении дееспособности продавца. Однако, сделать это обязательно нужно, чтобы быть уверенным, что на момент заключения договора купли-продажи собственник психически здоров, не находится под действием наркотических средств и.т.д. Еще лучше убедить продавца принести справки из наркологическо и психоневрологического диспансера.

Проверьте права третьих лиц
Попросите собственника предоставить копию (или расширенную выписку) из домовой книги. Она позволит проверить, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при ее продаже.
Дело в том, что один из существенных рисков при покупке жилья – это возможное оспаривание прав на квартиру третьими лицами. Споры могут возникнуть, например, при наличии безвестно отсутствующего члена семьи, прописанного в квартире. Возможно, что это безвестно отсутствующее лицо явится через несколько лет и будет оспаривать сделку. Например, люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят на свободу и заявляют о своих правах». Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий член семьи, или временно выбывший в долгосрочную арктическую командировку, на длительное лечение (например, в психоневрологический или наркологический диспансер) или в места лишения свободы, вы идете на определенный риск. В этом случае разумней было бы найти другой вариант.

Кроме того, особое внимание обращайте на квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. И если в ходе сделки были затронуты права несовершеннолетних, убедитесь в наличии соответствующих разрешений органов опеки.

Обращать внимание на соблюдение прав супруга продавца: если продавец состоит в браке или же квартира была приобретена в браке, то в договоре должно быть зафиксировано наличие согласия супруга на продажу.

При совершении сделки купли-продажи квартиры важны все нюансы: содержание договора купли-продажи, процесс передачи денег за квартиру, грамотное написание расписок продавцом, контроль над фактической передачей квартиры и многое другое.

При приобретении квартиры не верьте словам, требуйте документы.


Консультацию подготовил адвокат Юшин В.В. 29.01.2019г., г.Иркутск

юридическая консультация,

помощь адвоката в Иркутске по приобретению жилья по тел.89148812138